In 2006 bereikte de onroerend goedmarkt in Spanje zijn hoogtepunt. In 8 jaar tijd waren huisprijzen op sommige locaties wel verviervoudigd en de jaarproductie van huizen en apartementen opgelopen tot boven de 700.000 eenheden.

Ter vergelijking: dit is meer dan de totale productie van Duitsland, Groot Brittannië en Frankrijk tezamen. Sindsdien zijn de prijzen volgens de officiële bronnen met ongeveer 12% afgenomen, terwijl echter officieuze bronnen spreken van een gemiddelde prijsdaling van ten minste 30%.

De vraag is nu, uitgaande van de laatste schatting, of de tijd rijp is een investering in onroerend goed in Spanje te overwegen? Eerst wat feiten:

  1. Het aanbod
    Schattingen over het aantal huizen en apartementen die leeg staan lopen nogal uiteen. Wederom spreken officiële bronnen van een voorraad van ongeveer één miljoen eenheden, terwijl landelijk werkende makelaars van het dubbele spreken. Daar komt nog bij dat zeker 300.000 eenheden in aanbouw zijn. Bij het huidige verkooptempo is zelfs de officiële voorraad al genoeg om de makelaars 7 tot 8 jaar bezig te houden.
  2. Het prijsniveau
    De berichten dat koopprijzen voor onroerend goed ongeveer 30% gedaald zijn, veroorzaken bij potentiële kopers natuurlijk de nodige kriebels en is voor een deel van hen reeds voldoende om in te stappen. Terugrekenend van het recordprijsniveau van 2006 lijkt een korting van 30% natuurlijk heel wat. Voorwaarde voor deze denkwijze is wel dat men het uitgangspunt van 2006 redelijk en gezond acht. Dat laatste nu is erg moeilijk, aangezien de top van elke cyclus tot stand komt onder invloed van extreem optimisme, ondersteund door een onverantwoordelijke banken sector, die historisch lage rente koppelde aan hypotheken tot wel 120% van de aanschafprijs.
  3. Huizencyclus
    Aanhangers van de 18-jarige zakelijke cyclus stellen dat de laatste cyclus aangevangen is rond 1992, culminerend in een top in 2006/2007, waarna 4 recessiejaren de cyclus volmaken. Dat houdt dus in dat 2011 het startjaar is voor de nieuwe cyclus. Econoom Fred Harrison heeft 300 jaar geschiedenis onderzocht ter verificatie van deze theorie en heeft ontdekt dat alleen onder extreme omstandigheden, zoals oorlog, de normale 18-jarige cyclus onderbroken wordt. De crisis van 2008 wordt echter wel vaak vergeleken met oorlogsomstandigheden.
  4. Kredietverschaffing
    Elke huizenboom gaat samen met ruime en soepele kredietverschaffing. De crisis van 2008 heeft daar abrubt een eind aan gemaakt en het ziet er niet naar uit dat herstel van die kredietmarkt om de hoek ligt. Er worden namelijk steeds hogere solvabiliteitseisen gesteld aan de banken. Reden daarvoor is onder meer dat vooral Spaanse banken bloot staan aan de gevolgen van verdere prijsdalingen en dus een grotere buffer nodig hebben.
  5. Sterke handen?
    Een groot deel van de huizenvoorraad bevindt zich in handen van banken en grote promotoren, die met behulp van de regering en de ECB, tot nu toe in staat geweest zijn de prijzen enigszins hoog te houden. De voortwoekerende soevereiniteitscrisis ( insolvabele landen) kan aan die ondersteuning weleens snel een eind maken. Dan zullen banken en promotoren hun kredieten moeilijk kunnen vernieuwen, waardoor uitverkoop noodzakelijk wordt.
  6. De klanten
    In hoeverre kan men rekenen op een sterk herstel van de vraag? Buitenlanders konden in het verleden steunen op de sterke thuismarkt, die bijvoorbeeld tweede hypotheken mogelijk maakte. De kredietregels zijn echter internationaal aangescherpt. Van de binnenlandse vraag kan door de blijvende hoge werkloosheid ook niet veel verwacht worden. Slechts bij een drastisch lager prijspeil wordt huizenbezit weer veroorloofbaar.

Resumerend kunnen wij stellen dat gezien de enorme voorraden, nog immer historisch hoog prijsniveau, moeilijke kredietomstandigheden en afwezigheid van willige kopers een herstel van de onroerend goedmarkt in Spanje nog ver weg is en dat verdere prijsdalingen nodig zijn om dat herstel te bewerkstelligen.

Het cyclus argument vormt in deze lastige tijd een te zwak tegenargument. De tijd voor koopjes lijkt dus nog niet aangebroken te zijn.

===================================================

Zie voor wat verdere aanwijzingen onze Tips voor vermogensbeheer.
Aanverwante artikelen:

 
Categorie Financieel Advies