• Het belang

    Goed beschouwd is vastgoed de belangrijkste sector van de economie. Het vormt het onderpand voor het leeuwendeel deel van alle kredieten wereldwijd.

    De met horten en stoten stijgende prijzen van het onroerend goed maakten een expansie van de kredietmarkt mogelijk, die uiteindelijk echter uitmondde in een ware kredietexplosie met allerlei kwalijke neveneffecten.

    In 2006 heeft er een historische kentering plaatsgevonden in de vastgoedsector, waarbij dalende prijzen sindsdien het onderpand van de kredietmarkt onder druk zetten.
    De hieruit volgende kredietcrisis heeft voorlopig een eind gemaakt aan de al 60 jaar durende schuldencyclus.( zie Blog artikel van 19-05-11 )

    De verwachtingen omtrent prijsontwikkelingen van onroerend goed zijn, gezien het belang voor de kredietmarkt en de daarmee samenhangende economische groei, dus niet alleen belangrijk voor beleggers en kopers voor eigen gebruik.

    Ook de overheid en het bankwezen laten hun beleid en strategische situering ervan afhangen.
    Uiteindelijk wordt de welvaart van iedereen er direct of indirect door beïnvloed!

  • De invloed van de crisis van 2008

    • Tot aan de crisis had de vastgoedsector de wind aardig in de rug:

    1. Gunstig economisch klimaat
    2. Voordelige financieringsvoorwaarden
    3. Aantrekkelijke rente
    4. Grote waardestijgingen van onroerend goed
    5. Redelijk sterke verhuurmarkt

    Na de crisis is de situatie nadelig veranderd:

    1. Calamiteiten daargelaten, moet gerekend worden met lage economische groei voor de komende 5 jaar
    2. De rol van de overheid zal door de bezuinigingstendens niet ondersteunend zijn ( misschien zelfs vijandig: denk aan de discussie over de hypotheekrenteaftrek )
    3. De bewegingsvrijheid van de gemiddelde consument is door zijn hoge schuldenpositie beperkt
    4. Vanuit historisch perspectief gezien zal de rente laag blijven, maar de financieringsvoorwaarden zullen aangescherpt worden, denk hierbij aan:
      • strengere selectie door de banken
      • hogere bevoorschotting
      • periodieke toetsing van de waarde van het onderpand ( al dan niet bijstorten? )
    5. De trend duidt eerder op waardedalingen dan waardestijgingen van het vastgoed
    6. De verhuurmarkt komt onder druk te staan

  • Marktontwikkelingen per sector

    1. Kantorenmarkt
      De kille cijfers vertellen al een groot deel van het verhaal: op een totale voorraad kantoorruimte van 48 miljoen m2 staat 14% leeg. Bij een normale frictieleegstand van circa 4% is er dus een enorm overaanbod van 10% oftewel 4,8 miljoen m2. ABN/AMRO verwacht dat dit overaanbod in 2015 nog eens verdubbeld zal zijn.

      Vanwaar die hoge leegstand? Hier zijn legio redenen voor aan te wijzen:

      1. de economische groei blijft achter bij de verwachtingen
      2. de vergrijzing verkleint de beroepsbevolking
      3. het "nieuwe werken" ( flexplekken, ZZP,s, combinatie thuiswerken/kantoor) verlaagt de behoefte aan kantoorruimte
      4. het "opwaartse" verhuizen laat minder concurrerende gebouwen achter
      5. gemeentes voelen de behoefte nieuwbouw te stimuleren, voornamelijk vanuit het oogpunt van werkgelegenheid
      6. de NVB ( vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers ) voert een effectieve lobby voor haar leden met als voornaamste argument dat er kwalitatieve schaarste heerst

      2. Door dit geweldige overaanbod zijn de kantoorhuren de afgelopen 10 jaar gemiddeld gedaald en liggen nu ( nominaal ) op het niveau van de begin jaren 90. Ook aan de voortdurende waardestijgingen is een eind gekomen.

      Van diverse kanten wordt dan ook op een algehele bouwstop aangedrongen en gepleit voor ombouw van leegstaande gebouwen naar seniorenwoningen, jongerenwoningen, tijdelijke huisvesting en bedrijfsruimte.
      Cruciaal hierbij zou een dominantere rol voor de overheid zijn!

      Ombouw in plaats van nieuwbouw legt geen onnodig beslag op ruimte en materialen, maar wordt vaak bemoeilijkt door gedeeltelijke leegstand. Meer dan 60% van de leegstand bevindt zich namelijk in gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn.

      De bouwstop snijdt in het bijzonder hout vanwege twee zeer sterke onderliggende trends: het "nieuwe werken" en de vergrijzing. Beide trends zullen de komende jaren alleen nog maar in kracht toenemen.

  • Winkelmarkt
    De cijfers voor de winkelmarkt zijn minder deprimerend dan die voor de kantorenmarkt.
    De totale winkeloppervlakte in Nederland bedraagt meer dan 28 miljoen m2, met een leegstand van 6%. Hier komen per jaar echter 800.000 m2 bij, terwijl ook hier een aantal negatieve trends de markt onder druk zetten:
    1. de vergrijzing zorgt voor een achteruitgang van de totale koopkracht, aangezien 65 plussers 20% minder uitgeven
    2. internetshopping snoept steeds meer omzet af van de winkels
    3. de zwakke economische groei remt de consumentenuitgaven af

    • De meeste leegstand bevindt zich onder de perifere concentraties en buurtcentra. De hoofdwinkelgebieden en binnensteden blijven goed overeind, zolang er maar voldoende aandacht geschonken wordt aan bereikbaarheid, veiligheid, compleet aanbod en gezellige aankleding.

    Desalniettemin is ook hier de onderliggende trend negatief en lijken de nieuwbouwplannen te optimistisch en is terughoudendheid gewenst.

    Winkeliers op goede locaties, die ook nog eens ruime aandacht schenken aan hun webaanwezigheid hoeven echter niet bang te zijn voor de toekomst.

  • Bedrijfsruimtemarkt

    De statistiek van deze markt lijkt op die van de kantorenmarkt. De leegstand van de totale voorraad van ruim 16 miljoen m2 bedraagt 13% en is ondanks de aantrekkende wereldeconomie nog groeiende.

    Een groot deel van dit aanbod bevindt zich op slechte locaties en bestaat uit oude gebouwen. Dat soort structurele leegstand is niet eenvoudig op te lossen.
    Ook hier wordt van de overheid terughoudendheid bij uitgifte van grond verlangd om nog groter overaanbod te vermijden.

    Veel zal afhangen van de logistieke sector van Nederland.
    Zolang Nederland als distributieland nog aan belangrijkheid wint, kunnen negatieve factoren, zoals steeds efficiënter voorraadbeheer en "opwaarts verhuizen", gecompenseerd worden.

  • Woningmarkt

    De Rabobank geeft 3 redenen aan voor de verwachte 2% daling van de huizenmarkt in 2011:

    1. de nieuwe financieringspercentages zijn lager
    2. de aflossingsvoorwaarden worden aangescherpt
    3. de hypotheekrente gaat stijgen

    Nadat de huizenprijzen in 2008 hun piek bereikten, zijn zij met 7% gedaald en neemt ook het aantal transacties sterk af. Als men de Rabobank mag geloven, zet deze trend zich voort.

    Hoe lang deze trend zich zal voortzetten hangt sterk af van de ontwikkeling van de wereldeconomie en de vraag of politici het advies van het IMF, om de hypotheekrenteaftrek te verminderen, ter harte zullen nemen. Het IMF maakt zich namelijk zorgen over de hoge schuldenlast van de Nederlandse huizenbezitter, onder meer ontstaan door de genereuze renteaftrek.

    Zoveel zal duidelijk zijn, dat bij een eventuele terugval van de economie, de politici zeker zullen nalaten ook nog eens zout in de wonden strooien door gedeeltelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek.

  • Vastgoed als investering

    Het netto rendement van de gehele vastgoedsector in 2010 was 4,6%. Van alle sectoren scoorde de winkelmarkt het hoogst met 7,8%, de kantorenmarkt was goed voor 3,5% en de bedrijfsruimtemarkt en woningmarkt bungelde onderaan met slechts 2,9%.

    Gezien de negatieve trends ziet het er niet naar uit dat die rendementen zich in de nabije toekomst zullen verbeteren. Deze "yield compression" dwingt investeerders scherp te zijn en rekening te houden met de nieuwe werkelijkheid.

    Nog meer aandacht zal geschonken moeten worden aan kostenbeheersing, maar vooral aan goede locaties en duurzaamheid van de gebouwen.

    In samenwerking met gemeentes biedt ombouw van leegstaande gebouwen nog kansen op redelijke rendementen. Denk daarbij aan het inspelen op de laatste trend, waarbij ouderen wegtrekken uit de "groene locaties" en kiezen voor een binnenstedelijke veilige omgeving. Vergeet niet dat het aantal 65-plussers de komende 20 jaren van 9% naar 25% van de bevolking zal groeien!

    Voor hen die meer internationaal georiënteerd zijn liggen er wellicht betere kansen. De bekende econoom N. Roubini beschouwt het glas voor de ontwikkelde landen als halfleeg, maar daarentegen voor de opkomende landen als halfvol. Als voorbeeld haalt hij Rio de Janeiro aan, die met stip gestegen is naar de vierde plaats van duurste steden ter wereld. Afgelopen jaar namen de vastgoedprijzen daar met 47% toe!
    Of is die race al gelopen?

    NB: zie voor algemene informatie Tips voor vermogensbeheer

    (Google auteur)

     
    Categorie Financieel Advies