Pa, wij willen een huis kopen. Wat denk je, een goed idee?
Die vraag was geen uitnodiging om financieel een steentje bij te dragen, maar een oprecht verzoek om advies. Eigen onderzoek naar de voor- en nadelen via de gebruikelijke kanalen hadden zoonlief niet echt overtuigd.
Samen met zijn verloofde was hij in ieder geval wel tot de conclusie gekomen, dat de eens zo gezellige huurflat veel aan aantrekkelijkheid had ingeboet en dat succesvolle tweeverdieners met een hele stevige spaarpot toe waren door te stromen op de woningmarkt.
Een eigen huis als belegging
In eerste instantie leek een koopwoning het meest voor de hand liggend. Het spaargeld op de bank was toch meer een zorg dan een bron van investeringsvreugd. Lage rente, op de loer liggende inflatie en zelfs de mogelijkheid dat de bank misschien wel insolvabel zou kunnen worden, kan natuurlijk niet op tegen een veilige belegging in stenen, die alleen maar meer waard worden.
Volgens de Vereniging Eigen Huis zijn de voordelen van een koophuis:
- Een huis is uw eigendom.
- Als huiseigenaar bouwt u op de langere termijn bijna altijd vermogen op.
- U kan de woning naar eigen inzicht - binnen de wettelijke mogelijkheden - verbouwen of veranderen.
- Op de lange termijn is kopen meestal voordeliger, doordat de stijging van de hypotheeklasten vaak gematigder is dan die van huurlasten.
- Onder bepaalde voorwaarden is financiële hulp beschikbaar.
Ook het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting ziet vermogensopbouw als voornaamste voordeel van de aanschaf van een eigen woning.
Zoveel voordelen overschaduwen natuurlijk gemakkelijk nadelen als kosten voor onderhoud, opstalverzekering, eigen woningforfait, terwijl de mindere mobiliteit voor de twee honkvaste mensen in kwestie toch al geen probleem was.
Altijd een soliede belegging?
Het addertje zit echter in de veronderstelling dat een huis kopen bijna automatisch tot vermogensopbouw leidt. Hadden ze nou maar niet het artikel van 27 juli j.l. "Wanneer kunnen wij een bodem in de huizenprijzen verwachten?" gelezen, dan was het simpel geweest.
Ging het artikel van 12 juni j.l. Trends in de vastgoedsector nog uit van een daling van 2% van de woningmarkt in 2011 (gebaseerd op schattingen van de RABOBANK), anderhalve maand later gaven nieuwe feiten al aan dat deze schatting veel te optimistisch was geweest.
Een daling van 6% in 2011 lijkt nu onontkoombaar, erger nog, die daling lijkt zich de komende jaren te gaan voortzetten volgens een aantal experts. Zij gaan ervan uit, dat over 5 jaar de woningmarkt ten minste 30% van haar waarde verloren zal hebben.
De reactie van mijn zoon hierop was er één van ongeloof. Zijn zoektocht naar een koopwoning had hem niet in contact gebracht met een menigte wanhopige verkopers en ook de prijzen leken hem niet bijzonder onder druk te staan.
Dat geeft maar weer eens aan dat enerzijds persoonlijk onderzoek beperkt en bedrieglijk kan zijn en dat anderzijds het oude vastgoed adagium "locatie, locatie, locatie" nog steeds van kracht is. Het courante marktsegment, waar hij een huis zoekt, houdt het langst stand in een teruglopende markt.
Niet geheel overtuigd haalt onze aspirant koper nog twee argumenten te voorschijn, die wellicht de doorslag kunnen geven:
- de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting en
- de historisch gezien nog altijd lage hypotheekrente
Wegen dat soort argumenten, gekoppeld aan de gemoedsrust dat het spaargeld veilig in een eigen huis is belegd, op tegen het vooruitzicht van een jarenlange malaise in de huizenmarkt?
Concurrerende beleggingen
Het antwoord op die vraag hangt ook af van de mogelijkheid het spaargeld veilig te beleggen anders dan in een eigen huis. Wat zijn er onder meer voor veilige alternatieven?
- De aandelenmarkten zijn bezig de teleurstellende economische ontwikkelingen van de laatste tijd in te calculeren en er bestaat veel onzekerheid over de duur en omvang van de groeivertraging. Volgens vele "guru's" is een test van het dieptepunt van 2009 niet uitgesloten. Beleggen in aandelen is dus op dit moment zeker niet goed voor de gemoedsrust.
- Hetzelfde kan gezegd worden over obligaties van bedrijven. De rente op junkbonds begint de laatste tijd fors op te lopen en dat is meestal een voorbode van een bredere daling van de obligatiemarkt.
- Goud&zilver hebben ongelofelijke prijsstijgingen laten zien. Het lijkt wat laat in de race om nu nog in te stappen. Dit temeer daar overheden juist nu vasthouden aan hun goudbezit en dat zelfs aan het uitbreiden zijn. De geschiedenis toont aan dat overheden geen gelukkige timing bezitten en blijk geven van dezelfde kuddementaliteit. Beleidsbeslissingen worden meestal genomen onder brede consensus.
- Het zakelijke vastgoed zit op dit moment nog steeds in een neergaande trend en heeft te kampen met hoge leegstand percentages. Het is een markt die men waarschijnlijk beter aan de experts kan overlaten.
- Wat overblijft is cash en kortlopende staatsobligaties van solvabele landen. Het inflatieargument hiertegen is hoogstwaarschijnlijk prematuur. Leeglopende kredietbubbels en economische groeivertraging leidt tot deflatie, waardoor cash in waarde toeneemt. Bij een voortzetting van de huidige trends dienen de koopjes op de verschillende markten zich in de nabije toekomst vanzelf aan.
Aankoop huis blijkt een complexe beslissing
De beslissing om een huis te kopen vergt zo te zien diepe macro-economische inzichten, kennis van trends binnen specifieke markten, voorkennis ten aanzien van politieke beleidsbeslissingen, zekerheid over de eigen werkomstandigheden, bouwtechnische kennis, gevoel voor sociale trends in de maatschappij, kortom het gaat de simpele sterveling behoorlijk boven de pet.
Het ziet ernaar uit dat onze aspirant koper nog even weerstand gaat bieden aan de emotionele behoefte "eigen stenen" te bezitten en het alternatief huren nog maar eens wat verder gaat bekijken.
Een redelijke huur laat immers de mogelijkheid tot vermogensvorming via sparen onverlet!
Er staan in dit artikel behoorlijk wat veronderstellingen, die vele mensen waarschijnlijk kromme tenen zullen bezorgen. Aspirant kopers zouden constructieve input van lezers dan ook bijzonder op prijs stellen om zo tot een wellicht nog beter afgewogen beslissing te kunnen komen.
Multiraedt is opgericht door Leo Bolle, die na zijn studie fiscaal recht, internationaal en Europees recht aan de Universiteit van Leiden, meer dan 35 jaar ervaring heeft opgedaan in een breed scala van bedrijven in zowel binnen- als buitenland.
Momenteel werkzaam als algemeen directeur van de adviesgroep Multiraedt.
Stel dat de huizenprijzen nog verder onderuit gaan dan kan je daar met je biedingen alvast rekening houden. Als de vraagprijs nu 300.000 euro is zou je het huis moeten zien te verkrijgen voor 280.000. Er zijn natuurlijk veel verkopers die dan een reastschuld oplopen maar er zijn er ook genoeg die inzien dat ze beter kunnen verkopen dan hun huis aanhouden. Doe enorme luchtbel gaat definief uit de markt, daar is geen ontkomen meer aan. Ergo conclusio: kopen dus maar wel voor de juiste prijs!
Ik zou je in ieder geval willen wijzen op het belang van een onderzoek van de woning bouwkundig maar ook zeker op zwam en houtborende insecten. Als koper heb je onderzoeksplicht en als verkoper meldingsplicht, maar omdat ee verkoper geen verstand van zaken omtrent zijn woning hoeft te hebben is het belangrijk van te voren te weten weat er gekocht wordt, hierom is onderzoek belagrijk en noodzakelijk. Als de woning al gekocht is zonder onderzoek en achteraf komt er iets aan het licht dan is het meneer de rechter de eerst volgende stap, veel kosten niet altijd het gewenste resultaat! en onderlinge meningsverschillen die menig relatie al op het spel hebben gezet!. Daarom is het wijs om een onafhankelijke deskundige uw aankoop of verkoop te laten beoordelen, want uw zwager die altijd in de bouw heeft gemetseld hoeft natuurlijk helemaal niet op de hoogte te zijn van alle gebreken of specialist te zijn op zwamaantastingen of houtborende insecten. Duidelijk onafhankelijk advies voorkomt een hoop narigheid achteraf en er zijn bedrijven genoeg die bouwkundig opereren ,maar weinig die ook de vloeren kruipruimten en vochtinvloeden op kunnen sporen laat staan dat er uitspraken over gedaan worden en dar wringt vaak nog de welbekende schoen, mocht u meer informatie willen zijn wij altijd bereidt u e.e.a. te informeren of u kijkt op onze website : www.zwaminspectie.nl telefonisch ben ik altijd bereikbaar op mijn telefoonnummer 0625058308 of op de zaak 0503121212 u kunt ook een email zenden naar : info@zwaminspectie.nl hopende u hiermee een beetje te hebben geínformeerd met vriendelijke goet Harry Noordberger Nedon adviesburo.
Het probleem is net als met de huidige economie dat niemand op dit moment kan overzien of het een goed tijdstip is om te kopen/te investeren of anderszins. Als makelaar worden wij geregeld door een bank benaderd om een pand (ver) onder de werkelijke waarde te verkopen. Eenvoudige, hieraan ten grondslag liggende, reden is dat het woonhuis op de veiling nog minder opbrengt. Als je zo een pand koopt loop je natuurlijk weinig risico. Een ander aspect waardoor een koopwoning interessant wordt is doordat de druk op de huurmarkt gaat toenemen. Hierdoor zullen huurprijzen gaan stijgen. De huidige hypotheekrente is dankzij een mild klimaat op de kapitaalmarkt gunstig en voor een 10 jaarslening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaal je ongeveer 4,6%. Met een verplichte aflossing van 50% van de waarde van de woning binnen 30 jaar maak je het risico natuurlijk klein dat je naderhand met een restschuld blijft zitten. Probleem is tussentijds verhuizen. Dat gebeurt meestal doordat je voor je werk verhuist of bij echtscheiding. De verhuisboete (overdrachtsbelasting) is gelukkig drastisch verlaagd en daar profiteren ook de verkopers van. Echtscheiding is in 50% van de gevallen (grove schatting) een gevolg van financiele problemen. Een deel van die problemen kunnen de mensen zichzelf verwijten en soms hebben zij gewoon pech gehad. Wat ik probeer aan te geven is dat je veel woning kunt krijgen voor een redelijke maandlast. Mits je de rente voor de langere termijn vastzet blijven je woonlasten beheersbaar. Sterker nog bij een forse inflatie heb je er voordeel van. Relatief worden je woonlasten lager dan bij een huurwoning en hetzelfde geldt voor het bruto hypotheekbedrag. Kopen is in mijn beleving op dit moment verantwoord als je bereid bent om voor minimaal 10 jaar in de woning te blijven wonen. Koop het zoveel mogelijk op 1 inkomen zodat bij een echtscheiding de woning door een van de eigenaren aangehouden kan worden. We moeten niet in de kramp schieten als het tegenzit, dit vergroot de economische malaise. Lever maatwerk als bank aan gezinnen en ondernemers dan blijft investeren verantwoord!
Discussion: Pa, wij willen een huis kopen. Wat denk je, een goed idee? Nee, want banken durven niet goed te financieren, AFM met zogenaamde "open normering" is een serieuze dreiging op de achtergrond die het nodige frustreert, en de politiek bemoeit zich er mee, vaak ook niet zo'n goed teken..... Kopen nu betekent wellicht verkopen onder nog veel strengere regels voor financiering, met andere woorden zie maar een koper te vinden. Afwachten is geen gek idee, nuttige adviezen in deze thread, en als er gekocht wordt dan lang blijven wonen en waar mogelijk aflossen cq. de financiering terugbrengen Posted by Derk van Bodegom
Prijzen van huizen zijn alleen interessant bij in en uitstappen: d.w.z. bij de eerste koop van een huis, en bij de verkoop van het laatste eigen huis (bij huur van een woning al dan niet in een verzorgingsflat of na overlijden). Daartussenin is verkoop gekoppeld aan koop van een andere woning. Daling de komende 15 jaar van 30 % geldt voor de opbrengst van de te verkopen woning evenals voor de betaling van de vervangende koopwoning. Op het dieptepunt van de markt gaat er geen belletje. wie nu een passend huis ziet, en dit met ruime marge kan betalen cq de lasten kan dragen, doet er goed aan te kopen. Zelf kocht ik in het 2e kwartaal 1982 ons eerste huis met een rente van 12 % en dalende prijzen. Achteraf (!!!!) bleek dat het dieptepunt te zijn. Daarna stegen de prijzen van de woningen en daalde de rente (gelukkig kozen we toen voor variabele rente). Ik zou nu voor een lange vaste rente kiezen. Bij koop van een passende woning geneit je er elke dag van: dat kun je niet zeggen van aandelen, obligaties oid. Misschien nog wel een een fysiek broodje goud in de kast. Daar kun je elke dag naar kijken, maar niet in wonen, laat staan van eten. En het levert geen rente op!
Rogier Hentenaar • We moeten onszelf geen paniek aanpraten ook al publiceren we op ons eigen Vastgoedjournaal regelmatig rapporten die wellicht sombermakend zijn. Ik sluit me aan bij de reacties hierboven: wie van plan is minstens zeven jaar te zitten, kan met een beetje geluk en goede onderhandeling - de makelaar kan dit goed - best een aardig huis kopen tegen een acceptabele prijs. Nu is er nog het voordeel van de lagere ovb en ook de hypotheekrente staat nu op een alleszins aanvaardbaar niveau. OK, de banken vragen je het hemd van je lijf en je moet maar je eigen geld aanspreken als je wilt verbouwen na je verhuizing, maar het is zeker geen slecht moment om nu een huis te kopen. Vergeet niet dat ondanks alle doemverhalen over de heersende Eurocrisis het overgrote deel van de Nederlandse economie keurig doordraait. Wie een vaste baan heeft, is de kans groot dat die hem over drie jaar nog heeft.
Group: Vastgoedjournaal.nl Discussion: Pa, wij willen een huis kopen. Wat denk je, een goed idee? Leuk stuk waar ik graag een reactie op wil geven. Als je zoon deze vraag 3 jaar geleden had gesteld, dan was waarschijnlijk je advies geweest om te kopen. Anno 2011 had je zoon je wellicht verweten dat het toentertijd een slecht advies geweest was aangezien hij weet wat zijn nieuwe buurman nu betaald heeft (aankoopprijs) en betaald (hypotheekrente). De huizenprijzen dalen, de overdrachtsbelasting is aanzienlijk verlaagd en de rente staat redelijk laag. In dit licht is momenteel kopen geheel geen slechte keuze. De vraag wat de toekomst brengt heeft niemand een antwoord op. Wat mijn inziens de belangrijkste factor is om tot een beslissing te komen, is de duurzaamheid van je keuze. Anders gezegd, hoe lang denk/kan je in de woning blijven wonen. Als je jong bent, nog geen kinderen hebt, of nog niet genoeg, en hoge werkambities (je gaat waarschijnlijk in de (nabije) toekomst veel meer verdienen), dan is de kans groot dat je situatie over 5 jaar anders is dan nu en je wellicht alweer kijkt naar een ander onderkomen dat meer past bij je past. Zit je in deze situatie en je koopt nu een woning, dan is de kans aannemelijk dat je geen winst maakt op je woning en mogelijk een schuld overblijft. Zit je echter in een stabiele situatie en heb je het huis van dromen gevonden waar je lang (minimaal 10 jaar) denkt te gaan wonen, dan zeg ik GO FOR IT! Volg je hart en laat je niet (mis)leiden door de huidige economie en verhalen van Analisten, Papa’s en Mama’s. Juist in deze kopersmarkt kan je eisen stellen en goede deals sluiten.
Mooi artikel .... Er goed om te lezen
Tsja en dan heb je nog woongenot. Waarom zou je nog jaren? in een huurwoning blijven wonen, als je je woongenot wilt vergroten. Ik ben ook op zoek en ga echt niet de hoofdprijs betalen. Maar ik wil wel op termijn leuker gaan wonen. Dat lijkt me ook toch vrij essentieel als je zo`n vraag stelt.