Wanneer is er sprake van een woon-werkpand?

Bij een woon-werkpand is sprake van gemengd gebruik. Het pand wordt zowel zakelijk als privé gebruikt. Een niet te verwaarlozen gedeelte van het pand wordt door de ondernemer voor bedrijfsdoeleinden gebruikt. De rechter trekt hierbij de ondergrens op zo’n 10% van het pand.

De ondernemer die in één pand woont en werkt en 10% of meer zakelijk gebruikt, moet de regels van de  vermogensetikettering toepassen. Zit men zakelijk onder de grens van 10%, dan is er geen sprake van een woon-werkpand en is het gehele pand verplicht privévermogen.

Er zijn drie soorten vermogensetikettering IB:

  1. Verplicht ondernemingsvermogen; het zakelijk gebruik is 90% of meer.
  2. Verplicht privévermogen; het privégebruik is 90% of meer.
  3. Keuzevermogen; zowel het zakelijk als privégebruik is 10% of meer.

Het is heel gebruikelijk dat een ondernemer binnen het MKB/ZZP woont en werkt in één pand. Uitgangspunt is nu of het pand bouwtechnisch splitsbaar is in een zakelijk en een privégedeelte. Zo ja, dan heeft de ondernemer geen keuzerecht: het zakelijk gedeelte is verplicht ondernemingsvermogen en het woongedeelte is verplicht privévermogen.

Wanneer is een pand bouwtechnisch splitsbaar?

Een pand is bouwtechnisch splitsbaar als:

  1. Er sprake is van een apart woongedeelte en een apart zakelijk gedeelte. Het zakelijke gedeelte wordt uitsluitend zakelijk gebruikt.
  2. De afzonderlijke delen van de woning aan een willekeurige derde verhuurd kunnen worden. Zo moet er sprake zijn van een eigen ingang en afzonderlijke sanitaire voorzieningen. Er is ook sprake van een bouwtechnisch splitsbaar pand, als dit zonder al te grote ingrepen gerealiseerd kan worden.

Voorbeelden van een splitsbaar pand met als gevolg apart etiketteren:

  1. Woonhuis met garage als werkruimte. De werkruimte is meer dan 10% van de totale oppervlakte en is bouwtechnisch splitsbaar. Het woonhuis is verplicht privévermogen en de werkruimte is verplicht zakelijk vermogen.
  2. Winkelpand met bovenwoningen. Winkelruimte is verplicht ondernemingsvermogen en de bovenwoningen zijn verplicht privévermogen.

Heretikettering

Door heretikettering worden vermogensbestanddelen aangepast aan de nieuwe situatie.

Stel u gaat de garage bij uw woonhuis verbouwen tot werkruimte en u voldoet aan de eisen van minimaal 10% zakelijk gebruik en verdere eisen van bouwtechnische splitsbaarheid.

De werkruimte moet nu zakelijk geëtiketteerd worden volgens de waarde in het economisch verkeer. Het gedeelte hypotheek over de garage is een verplichte zakelijke schuld. De rentekosten hierover zijn zakelijke kosten. Alle verdere kosten, welke toegerekend kunnen worden aan de kantoorruimte, zijn ook aftrekbaar. Bijvoorbeeld de afschrijvings-, verwarmings- en schoonmaakkosten.

Bij verkoop of staking van de onderneming is de verkoopwaarde op dat moment minus de dan geldende boekwaarde een belaste winst.

 

In een volgend blog komt de vermogensetikettering van een woon-werkpand aan bod, wat niet bouwkundig splitsbaar is.
 
Verwant artikel:
Inleiding vermogensetikettering voor ondernemers binnen de inkomstenbelasting.
 
Categorie Financieel Advies