Uitgebreide gids voor vastgoed crowdfunding

Vastgoed crowdfunding wordt steeds populairder en is daarom steeds vaker in het nieuws. Voor veel mensen is het echter nog een onbekend fenomeen, waar zij best wel wat meer over zouden willen weten. Wat is vastgoed crowdfunding nu precies? Hoe werkt het? Welk platform kan ik gebruiken en waar moet ik allemaal op letten? Voor al die mensen die graag in vastgoed crowdfunding zouden willen investeren of hun vastgoedproject zouden willen financieren, maar die graag eerst nog goed geïnformeerd willen worden, is deze gids geschreven.
 

 

Het ontstaan van zakelijke crowdfunding

Geld ophalen bij het grote publiek wordt al sinds jaar en dag gedaan voor allerlei doeleinden. In de regel zonder tegenprestatie, maar daar is een jaar of 15 geleden verandering in gekomen.

Zodra er een tegenprestatie wordt geboden, krijgt crowdfunding een zakelijk karakter. Het hiernaast staande overzicht laat zien waaruit deze tegenprestatie kan bestaan.

De middelste vorm, waarbij crowdfunding plaatsvindt in de vorm van een rentedragende lening, crowdlending, is de meest voorkomende in Nederland. In de VS en Groot Brittannië wordt vaker deel genomen in het kapitaal van de onderneming. Het hogere risico dat wordt genomen zet men af tegen de verwachting van een hoog dividend e/of de waardestijging van de aandelen. In Nederland echter gaat men vooralsnog meer op zeker.

Bij deze alternatieve financieringsmethode vinden ondernemers en beleggers (de crowd) elkaar makkelijk buiten de traditionele kanalen om. Dit innovatieve financieringsproces past goed in het huidige tijdsbeeld, waarin beleggers en bedrijven op zoek zijn naar grotere onafhankelijkheid van bestaande systemen. Denk aan de speculatieve kant van deze trend in de vorm van crypto currencies en aan de andere kant van het spectrum aan crowdfunding als soliede investeringsalternatief.

Deze democratisering van het financieringsproces wordt gefaciliteerd door crowdfunding platforms. Zij brengen vraag en aanbod tezamen op hun gebruikersvriendelijke websites in een soepel lopend financierings- en beleggingsproces. Kleine beleggers kunnen nu ook participeren in grotere goed renderende projecten. Ondernemers vermijden het strakke keurslijf van de banken en worden slagvaardiger.

Wat is vastgoed crowdfunding?

Vastgoed crowdfunding stelt vooral de kleinere beleggers in staat te investeren in beleggingsobjecten die voorheen buiten hun bereik lagen. Zij kunnen nu al vanaf (meestal) € 100 beleggen in allerlei grotere en kleinere vastgoedprojecten zowel in de particuliere als commerciële sector. Voorheen was dat het domein van de institutionele beleggers, maar nu is door vastgoed crowdfunding een zeer interessant segment van de kapitaalmarkt ontsloten voor het grote publiek.
 

 
Door de omvang van de vastgoedmarkt en de diversiteit ervan, is vastgoed crowdfunding verantwoordelijk voor een zeer aanzienlijk deel van de totale crowdfundingmarkt. Van woonhuizen tot appartement complexen, van dakkapellen tot complete herbestemmingsprojecten, van winkels tot kantoorpanden en van zorgvastgoed tot binnenvaartschepen (drijvend vastgoed). Al deze verschillende soorten van vastgoed lenen zich zeer goed voor vastgoed crowdfunding.

Voor deze beleggingsobjecten kan volgens de nieuwe Europese wetgeving inzake crowdfunding maximaal € 5 miljoen worden opgehaald, berekend over een periode van twaalf maanden per projecteigenaar. Voorheen was dat gelimiteerd tot € 2,5 miljoen. Weer een teken dat de wetgever crowdfunding zeer serieus neemt.

Investeren in crowdfunding vastgoed versus vastgoed in eigen beheer

Zelf investeren in vastgoed en het ook zelf beheren belooft geweldige rendementen. Niet alleen door de ontvangen huur, maar vooral ook door de mogelijke waardestijging van het vastgoed zelf. Er hangt echter wel een prijskaartje aan in de vorm van de tijd, kennis en energie dat erin gestopt moet worden. Daarnaast is ook het risico groter, aangezien er, zeker in eerste instantie, moeilijk een goede spreiding kan worden gerealiseerd. Die eerste beleggingseitjes verdwijnen allemaal in één nest. Een enkele onwillige huurder kan al snel dramatische gevolgen hebben.

Direct beleggen in vastgoed vraagt veel kennis en ervaring op vele terreinen. Denk aan goede marktkennis en koopmanschap (een scherpe inkoop), passende financiering, technische kennis en efficiënt onderhoud, conformering aan regelgeving, strak debiteurenbeleid en het vinden van betrouwbare huurders.

Je kunt je de tijd en kopzorgen echter besparen door passief te investeren in vastgoed via crowdfunding. Je begrenst dan weliswaar je rendement, maar zeker ook de risico's. Je kiest dan voor een onbezorgd aantrekkelijk rendement en een goede nachtrust.

Investeren in crowdfunding vastgoed of in staatsobligaties en/of aandelen

Van oudsher is een uitgebalanceerde beleggingsportefeuille voornamelijk samengesteld uit een mix van aandelen, (staats)obligaties en spaargeld. Obligaties en spaargeld voor gegarandeerd vast rendement, terwijl aandelen moeten zorgen voor avontuur en hopelijk de kers op de taart. Door de huidige (nog) negatieve rente op staatsobligaties en praktisch nul rente op spaardeposito's ontbreken nu de stabiele rendement makers in de mix.

Een beleggingsportefeuille kan echter niet alleen bestaan uit aandelen. Aandelen kunnen geen voorspelbaar vast inkomen garanderen, waarmee de rekeningen kunnen worden betaald (nu of als pensioen in de toekomst). Aandelen zijn daarvoor te volatiel. Beleggen in aandelen vergt deskundigheid en veel hogere tolerantie tegen verliezen. Diversificatie is dan ook nodig om risico's te spreiden.

Investeren in vastgoed kan wel zorgen voor een stabiele stroom van passief inkomen. Natuurlijk ontbreekt de 100% garantie die staatsobligaties geven, maar vastgoed wordt gezien als een soliede investering met zeer laag risico. Vastgoed crowdfunding (de lening variant) voorziet in een praktische manier om een goed rendement uit vastgoed te halen. Het is een flexibel beleggingsinstrument, waarmee een optimale spreiding kan worden gerealiseerd. Leningen kunnen worden verstrekt aan meerdere projecten, met verschillende risicoprofielen en looptijden.

De rol van vastgoed crowdfunding platforms

Crowdfunding platforms brengen vraag en aanbod samen op de kapitaalmarkt. Het grote publiek is op zoek naar goed renderende beleggingen in de vastgoedsector en projectontwikkelaars (particulieren en bedrijven) zoeken een passende financiering voor hun projecten. Een professioneel crowdfunding platform weet hierbij op een snelle en kosten-efficiënte wijze online te bemiddelen. Zij ontsluiten voor al deze kleinere beleggers zo een interessante markt en zijn in staat de aangeboden projecten goed te screenen en overzichtelijk te presenteren. Daarnaast worden projectontwikkelaars snel en deskundig begeleid en voorzien van een passende financiering.

Er zijn echter meerdere platforms actief op de markt en hoe kan de investeerder het juiste platform te kiezen?

• Transparantie:
  Een professioneel platform geeft volledige openheid van zaken. Zowel de beleggers als de projectontwikkelaars moeten weten waar zij aan toe zijn. Transparantie alleen is echter niet genoeg. Iedereen moet ook kunnen begrijpen hoe de zaken georganiseerd zijn bij het platform, welke de voorwaarden zijn en welke risico's er gelopen worden. Dat vergt een overzichtelijke presentatie in begrijpelijke taal.
• Officiële erkenning:
  Een goede indicatie of alles in orde is bij een platform, is een externe onafhankelijke erkenning en of vergunning. Zo heeft ons platform Geldvoorelkaar.nl een AFM-vergunning en en het Keurmerk Erkend MKB Financier (Keurmark).(zie hier voor een verdere toelichting)
• Reviews en bewezen staat van dienst:
  Gunstige reviews zijn natuurlijk een andere belangrijke indicatie. Wat hebben de gebruikers van het platform te zeggen over hun ervaringen en hoe lang zeggen zij dat al. Ruim een jaar geleden hebben wij als eerste en grootste platform in Nederland ons 10-jarig jubileum gevierd. Bovendien hebben wij vorige maand de grens van € 400 miljoen aan opgehaalde financieringen overschreden. Hierdoor krijg je inzicht in de betrouwbaarheid en duurzaamheid van het platform. Zie hieronder hoeveel projecten er met succes gefinancierd zijn:

 

 
Tenslotte laat de werkwijze van het platform zien hoe efficiënt, klantvriendelijk en verantwoord alles georganiseerd is. Ook dit soort informatie is cruciaal bij het uitkiezen van het juiste crowdfunding platform.

Hoe gaat een betrouwbaar crowdfunding platform te werk en wat zijn haar taken?

Zoals gezegd, in algemene zin brengt een crowdfunding platform vraag en aanbod samen op een alternatieve financieringsmarkt. In veel opzichten zijn haar taken niet zo verschillend van die van een traditionele bank en dat geldt ook voor haar verantwoordelijkheden. Zij gebruikt haar kennis en ervaring om veelal kleinere beleggers in staat te stellen te investeren in een ruim assortiment van vastgoedprojecten. Die investeringsbeslissingen kunnen alleen verantwoord genomen worden, wanneer de belegger alle vereiste informatie overzichtelijk en transparant beschikbaar heeft.

Dat betekent dat het crowdfunding platform het volgende moet doen:

• De vastgoedprojecten van te voren checken op levensvatbaarheid en kredietwaardigheid.
• Afhankelijk van die screening een risico inschatting maken, zekerheden regelen en het rendement vaststellen.
• Met die informatie de projecten overzichtelijk op de website presenteren en grootschalig promoten richting beleggers.
• Is een project eenmaal volgeschreven, dan de financiering verstrekken. Daarmee houdt het werk echter niet op.
• Gedurende de looptijd zorgen voor de administratieve afwikkeling en het project volgen.
• Gaat het project niet geheel volgens planning, dan overleggen en de noodzakelijke aanpassingen doorvoeren.
• Leidt dat niet tot het gewenste resultaat, dan de uitwinning van de zekerheden regelen.

Nadere toelichting van een aantal van deze taken wordt hieronder gegeven.

Screening van de initiatiefnemers en levensvatbaarheid van het project

Crowdfunding platforms krijgen dagelijks financieringsaanvragen voor vastgoedprojecten. Het is van het grootste belang om zo snel mogelijk het kaf van het koren te scheiden. Snel, omdat de initiatiefnemers gebaat zijn bij een snel antwoord en omdat het platform geen onnodige tijd kan besteden aan projecten die geen of weinig kans maken. Kaf van het koren scheiden is nodig ter bescherming van de beleggers en het vermijden van reputatieschade van het platform.

Vragen die het crowdfunding platform zich zal stellen m.b.t. de initiatiefnemers:

• Wat is de achtergrond van de verschillende teamleden en hebben zij betrouwbare referenties?
• Welke ervaring hebben zij opgedaan in de vastgoedsector?
• Heeft het team ook de vereiste ervaring specifiek voor het voorgestelde project dat financiering vergt?
• Hoe staat het met hun marktkennis?
• Hebben zij eerder vergelijkbare zakenplannen tot uitvoering gebracht?
• Kunnen zij een gedetailleerd voorbeeld geven uit hun eigen praktijk, inclusief rapportages?

Vragen m.b.t. de levensvatbaarheid van het project:

• Wat zijn de specificaties van het project en waarin onderscheidt het zich van andere vergelijkbare projecten?
• Hoe is het project ontstaan en hoe is het team ermee verbonden geraakt?
• Hoe ziet het risicoprofiel eruit van het project? Worden alle risico's duidelijk naar voren gebracht en hoe is een en ander afgedekt?

Van groot belang voor de beantwoording van deze laatste vragen is het zakenplan. Dat begint in de regel met de beschrijving van datgene dat je in de markt wilt zetten en voor wie het bedoeld is. Anders gezegd: voor wie is jouw waardepropositie bedoeld? Met behulp bijvoorbeeld van "het waardepropositie canvas" kun je die vraag op een overzichtelijke manier beantwoorden. Schematisch geef je weer wie je doelgroep is en wat jij hen aan te bieden hebt. Zie voor de opzet van een dergelijk waardepropositie model dit blog.

Die waardepropositie kan dan vervolgens weer verwerkt worden in een breder overzicht, het Business Model Canvas:
 

 

Bij deze noodzakelijke exercitie kan een beroep gedaan worden op de ervaring van platform team.

Risico-inschatting en zekerheden

Beleggen brengt altijd een bepaald risico met zich mee en dat is bij beleggen via crowdfunding platforms zeker niet anders. Hoewel de crowdfunding platforms geen garanties afgeven, doen zij er alles aan om je zoveel mogelijk tegen beleggingsrisico's te beschermen. Hoe doen zij dat? (zie ook hier)

• Preventie: goede screening van het team en onderzoek naar de onderbouwing van het project voorkomen teleurstellingen en onnodige risico's. Deze screening is geen geautomatiseerd proces, maar wel een gestandaardiseerde procedure, inclusief persoonlijke contacten. Via externe bronnen wordt gekeken naar de BKR-score, de Creditsafe score en het Graydon G-PD percentage. Dit resulteert in een risicoclassificatie met een daarbij behorend rentepercentage. Hoe groter het speculatieve karakter van het project, des te hoger is de geboden compensatie.
• Coaching: ondanks alle voorbereiding, kunnen onvoorziene problemen ontstaan. Ingrijpen kan dan nodig zijn, waarmee voorkomen wordt dat zaken onnodig uit de hand lopen. In goed overleg kunnen aanpassingen worden doorgevoerd.
• Zekerheden: elk project wordt beoordeeld op de terugverdiencapaciteit en de zekerheden die de geldnemer kan bieden. Gaat het mis, dan kan op deze zekerheden een beroep worden gedaan. Denk aan hoofdelijke aansprakelijkheid, depotregeling, borgstelling, hypotheekrecht, pandrecht, bankgarantie, achterstellingsverklaring etc.

Promoten van het crowdfunding project

Nadat de projectontwikkelaar met hulp van het crowdfunding platform het project uitvoerig uit de doeken heeft gedaan, wordt de passende financiering met bijbehorende voorwaarden en tegenprestatie vastgesteld. Vervolgens wordt in een bondige pitch het hele project onder de aandacht van het grote publiek gebracht. Dat gebeurt via de website van het platform, de social media en direct mail naar de community van het platform.

 
Het succes van een crowdfunding campagne staat of valt daarom met de overtuigingskracht van de crowdfunding pitch. Je zult alles uit de kast moeten halen en presenteren op een begrijpelijke en overzichtelijke manier. Maximale transparantie is een absolute voorwaarde. Niets mag aan het toeval worden overgelaten. De belangrijkste ingrediënten als de presentatie van het team, de omschrijving van het project, het zakenplan en het bijbehorende financieringsvoorstel moeten op een begrijpelijke manier gepresenteerd worden.

Extra informatie vind je hier.

De belegger kan erop rekenen dat het platform al heel veel voorwerk heeft verricht. Een goed platform gaat namelijk niet over één nacht ijs. Zeker in de beleggingswereld zijn vertrouwen en een goede reputatie van wezenlijk belang. De continuïteit van het platform hangt daarvan volledig af. Het platform zal er dus alles aan doen om de belegger te beschermen tegen onnodige risico's. Zo krijgt de beleggers de projecten goed gescreend en passend geclassificeerd voorgeschoteld. Alle informatie die zij nodig hebben voor het maken van hun vastgoed investeringen hebben zij zo tot hun beschikking. Dat maakt hun afwegingen bij het opbouwen van hun beleggingsportefeuille een stuk eenvoudiger.

Afwegingen van de belegger bij vastgoed crowdfunding

Een goede crowdfunding pitch heeft geanticipeerd op vragen die de beleggers zichzelf naar alle waarschijnlijkheid zullen stellen.

• Hoe waarschijnlijk is het dat het project succesvol is?
• Houdt het zakenplan met alle mogelijkheden rekening?
• Zit het goed met de kennis, ervaring en reputatie van de projectontwikkelaar?
• Hoe professioneel is het crowdfunding platform?
• In hoeverre gebruikt de projectontwikkelaar hefboomfinancieringen?
• Wat zijn de voorwaarden voor deelname?
• Welke kosten brengt het platform in rekening?
• Welke risicoclassificatie heeft het project? Oftewel, hoe is de dekking geregeld?
• Heeft de projectontwikkelaar er zelf ook geld in zitten (skin in the game)?
• Zijn er fiscale consequenties?

Het pitchen door de projectontwikkelaar en crowdfunding platform betekent dat er voor de investeerder al heel veel vragen beantwoord zijn. Is er op een of ander punt nog onduidelijk, dan kan een persoonlijk contact uitkomst brengen. Wat dan nog overblijft zijn beslissingen over omvang van het te investeren bedrag, de spreiding, de risico rendementsverhouding en de duur.

Afwegingen van de projectontwikkelaar bij vastgoed crowdfunding

Niet alleen voor de belegger is het belangrijk dat hij met het juiste crowdfunding platform in zee gaat, maar ook voor de projectontwikkelaar. Welke voordelen heeft een professioneel platform te bieden?

• Snelheid: de snelheid waarmee een financieringsaanvraag wordt afgewikkeld is steeds belangrijker geworden. De vastgoedmarkt vraagt vaak om snelle beslissingen, vanwege de vele kapers op de kust. Snelheid is een concurrentievoordeel. De korte lijnen bij ons crowdfunding platform steken zeer gunstig af bij het traditionele bancaire proces.
• Passend advies: zowel bij de opmaak van het zakenplan als het uitzoeken van de juiste financiering, eventueel in combinatie met andere financieringsvormen, is de hulp van het platform onmisbaar.
• Publiciteit: crowdfunding zorgt ervoor dat je extra publiciteit krijgt voor je project. Ons platform publiceert het project op de website en social media kanalen. Daarnaast wordt onze community, die uit tienduizenden beleggers bestaat, rechtstreeks benaderd met het financieringsvoorstel. Als projectontwikkelaar weet je dat zo'n grote community doorslaggevend kan zijn voor het succes van de crowdfundingcampagne.

Hoe bouw je een crowdfunding vastgoed portefeuille op met een gunstige risico rendementsverhouding?

Crowdfunding platforms hanteren een algemene richtlijn ter inperking van beleggingsrisico's. Die houdt in dat je maximaal € 80.000,- aan investeringen via een platform mag hebben uitstaan. Met die bovengrens in gedachten kan de belegger beginnen met het opbouwen van de crowdfunding vastgoed portefeuille.

De eerste vraag die beantwoord zal moeten worden betreft de keuze van het juiste platform. Hierboven hebben wij besproken wat de rol van een crowdfunding platform inhoudt, welke taken zij heeft en hoe zij zorgvuldig te werk dient te gaan. Al deze informatie komt voort uit de ervaringen die wij jarenlang als eerste en grootste platform hebben opgedaan. Deze werkwijze is door de jaren geleidelijk tot stand gekomen en is ook succesvol gebleken. Wij hebben de lat hiermee hoog gelegd en als het ware daarmee een beroepsstandaard gecreëerd. Kiest een belegger voor (nog) een ander platform, dan zou die ook moeten voldoen aan deze standaard.

De belegger heeft door het werk van het platform een ruime keuze uit betrouwbare beleggingsprojecten. Dat maakt diversifiëren mogelijk, één van de belangrijkste regels van verantwoord beleggen. Een zesvoudige spreiding is mogelijk:

1. Over verschillende projectontwikkelaars/initiatiefnemers
2. Geografisch over regio's en steden
3. Sectorgewijs over residentieel- en commercieel vastgoed
4. Qua eindgebruik over meerdere huurders en
5. Over verschillende risicoclassificaties.
6. Met verschillende looptijden voor liquiditeitsmanagement.

Een belegger die zo geduldig gebruik maakt van een professioneel crowdfunding platform loopt weinig risico en creëert zo een zeer goed renderende beleggingsportefeuille of een onderdeel van een grotere beleggingsportefeuille. Door vastgoed crowdfunding is de drempel om te investeren in vastgoed veel lager komen te liggen. Zo laag, dat je bijna niet meer kunt struikelen.

Fiscale aspecten van crowdfunding

Er is een apart blog dat geheel gewijd is aan de hoofdlijnen van de fiscale aspecten rondom zakelijke crowdfunding. Daarmee zou de gemiddelde crowdfunding participant goed uit de voeten moeten kunnen.

Er wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen de belangrijkste vormen van zakelijke crowdfunding:

• (converteerbare) Lening
• Aandelen
• Financiële bijdrage (donatie) met tegenprestatie (product of dienst)

In geval van leningen of aandelen kunnen er gevolgen zijn, waar de belegger van bewust moet zijn.

Worden leningen verstrekt in het kader van een bedrijfsuitoefening, dan valt de rente in de winst uit onderneming voor de inkomstenbelasting, is het bedrijf een besloten vennootschap dan is de rente belast met vennootschapsbelasting. Wordt de lening verstrekt door een particuliere belegger, dan valt de rente in Box 3.

Wordt er deelgenomen in het aandelenkapitaal, dan geldt voor het ontvangen dividend hetzelfde als voor de ontvangen rente. Een uitzondering geldt, indien de deelname groter is dan 5% van het aandelenkapitaal (=aanmerkelijk belang). Voor de particuliere belegger valt het dividend dan in Box 2 en voor de besloten vennootschap in de deelnemingsvrijstelling.

In geval van donaties met een tegenprestatie waaraan het zakelijk karakter van de transactie ontbreekt, dan dienen de ontvangen gelden als een gift beschouwd te worden en is er schenkbelasting verschuldigd (kan oplopen tot 40%).

Meer informatie in dit blog.

Afsluitende opmerkingen

De professionaliteit van crowdfunding platforms als Geldvoorelkaar.nl, het gat dat banken hebben achtergelaten in de lokale kapitaalmarkt en de lage rente hebben een zeer sterke groei van vastgoed crowdfunding mogelijk gemaakt. Ondernemers en beleggers (de crowd) vinden elkaar nu makkelijk buiten de traditionele kanalen om. De crowdfunding platforms brengen deze vraag en aanbod tezamen en hebben een soepel lopend financierings- en beleggingsproces gefaciliteerd.

Het gevolg is dat ook de kleine beleggers nu kunnen participeren in grotere goed renderende projecten en dat projectontwikkelaars een geweldig alternatief hebben voor de strak gereguleerde banken. Beide marktparticipanten worden hier beduidend beter van.